ซื้อคอนโดวันนี้ ตัดสิทธิ์ซื้อบ้านในอนาคตไหม

เวลาคนวัยทำงานในนิคมบอกที่บ้านว่ากำลังดูคอนโด ประโยคที่มักจะได้ยินกลับมาแทบจะเหมือนกันทุกบ้าน คือ "ซื้อไปทำไม ผ่อนอากาศ ไม่ได้ที่ดิน" ตามด้วยประโยคที่หนักกว่า — "เดี๋ยวจะหมดสิทธิ์ซื้อบ้าน"

ประโยคหลังนี่แหละที่ทำให้หลายคนหยุด เพราะมันฟังดูเหมือนเป็นกฎ เหมือนมีใครสักคนเขียนไว้ว่าคนเรามีสิทธิ์กู้ได้ครั้งเดียวในชีวิต ใช้แล้วใช้อีกไม่ได้

เราเลยไปไล่อ่านเกณฑ์จริงทั้งหมด — ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยฉบับล่าสุด วิธีที่ธนาคารคิดภาระหนี้ และเงื่อนไขของสิทธิ์ลดหย่อนแต่ละตัว แล้วพบว่าความเชื่อนี้ถูกอยู่ครึ่งเดียว ส่วนอีกครึ่งที่เหลือ เป็นคนละเรื่องกับที่เข้าใจกันเลย

เรื่องแรก: กฎที่คนกลัว มันชื่อว่า LTV

กฎที่ทำให้เกิดความเชื่อนี้มีอยู่จริง ชื่อว่าเกณฑ์ LTV (Loan to Value) เป็นเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดว่า ธนาคารปล่อยกู้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาที่อยู่อาศัย

หลักการเดิมของมันคือ ยิ่งคุณมีสัญญาบ้านอยู่แล้วหลายสัญญา ธนาคารยิ่งต้องให้คุณวางดาวน์มากขึ้น เพราะถือว่าความเสี่ยงสูงขึ้น นี่คือที่มาของความรู้สึกว่า "ซื้อหลังแรกแล้วหลังสองจะยากขึ้น" — ซึ่งในภาวะปกติก็จริงส่วนหนึ่ง

แต่ตอนนี้ไม่ใช่ภาวะปกติ

ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มาตั้งแต่ปี 2568 เพื่อพยุงภาคอสังหาฯ ที่ดีมานด์อ่อนแรง และเมื่อ 14 พ.ค. 2569 ก็ประกาศต่ออายุออกไปอีก 1 ปี

คอนโดราคาหนึ่งล้านต้นๆ แถวนิคมอมตะ อยู่ในช่อง "ต่ำกว่า 10 ล้านบาท" ทั้งหมด และบ้านหลังแรกที่คนกลุ่มนี้จะซื้อต่อในอนาคต ส่วนใหญ่ก็อยู่ในช่องเดียวกัน

แปลว่าถ้าเรากำลังพูดถึงคนที่ซื้อคอนโดตอนนี้ แล้วอีกไม่กี่ปีไปซื้อบ้านราคาสองสามล้าน — ในช่วงเวลานี้ เกณฑ์ LTV ไม่ได้ลงโทษเขาเลย

เรื่องที่สอง: ตัวที่กันคุณจริงๆ ไม่ใช่ LTV แต่เป็น DSR

คนมักโฟกัสผิดจุด เพราะตัวที่ตัดสินว่าคุณจะกู้บ้านหลังถัดไปได้เท่าไหร่ ไม่ใช่ LTV แต่เป็น DSR — สัดส่วนภาระผ่อนต่อรายได้

วิธีคิดง่ายมาก ธนาคารจะเอาค่างวดที่คุณต้องผ่อนทุกบัญชีรวมกัน หารด้วยรายได้ต่อเดือน โดยทั่วไปธนาคารอยากเห็นตัวเลขนี้ไม่เกินราว 40% และค่างวดคอนโดที่คุณผ่อนอยู่ถูกนับเข้าไปเต็มจำนวน เพราะมันโผล่ในเครดิตบูโร

นี่คือส่วนที่ความเชื่อของผู้ใหญ่ในบ้านถูก — ผ่อนคอนโดอยู่ แปลว่าเพดานที่เหลือสำหรับบ้านหลังถัดไปเล็กลงจริง

แต่ "เล็กลง" กับ "หมดสิทธิ์" ไม่ใช่คำเดียวกัน ลองดูตัวเลข

จะเห็นว่าทุกช่วงเงินเดือนยังเหลือความสามารถกู้อยู่ ไม่มีช่องไหนเป็นศูนย์ สิ่งที่หายไปคือ "ขนาด" ของบ้านหลังถัดไป ไม่ใช่ "สิทธิ์"

และมีอีกมุมที่คนไม่ค่อยพูดถึง — ถ้าคุณผ่อนคอนโดมาแล้วหลายปีโดยไม่เคยผิดนัด ประวัตินั้นอยู่ในเครดิตบูโร และมันทำงานเข้าข้างคุณ ตอนไปขอสินเชื่อก้อนถัดไป คนที่ไม่เคยมีประวัติสินเชื่อบ้านเลย ไม่ได้แปลว่าธนาคารมองว่าดีกว่า

เรื่องที่สาม: สิทธิ์ที่คนกลัวว่าจะเสีย ส่วนใหญ่ไม่ได้ผูกกับ "หลังแรก"

คำว่า "บ้านหลังแรก" ถูกใช้ปนกันจนคนเข้าใจว่าทุกสิทธิ์ต้องเป็นหลังแรกถึงจะได้ ความจริงแต่ละมาตรการมีเงื่อนไขของตัวเอง

สองแถวแรกคือส่วนที่คนเข้าใจผิดมากที่สุด ค่าโอนกับค่าจดจำนองปกติอยู่ที่ 2% และ 1% ของราคาประเมิน ตอนนี้เหลืออย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และเงื่อนไขไม่ได้เขียนว่าต้องเป็นหลังแรก

ส่วนแถวสุดท้ายคือสิ่งที่เสียจริง — คุณถูกนับเป็นสัญญาที่ 2 ซึ่งในช่วงเวลานี้ไม่ต่างอะไร แต่ในอนาคตที่มาตรการหมดอายุ มันจะต่าง

แล้วอะไรที่เสียจริง — พูดให้ครบ

ถ้าอ่านมาถึงตรงนี้แล้วรู้สึกว่าบทความกำลังจะบอกว่าซื้อเลยไม่มีข้อเสีย นั่นไม่ใช่สิ่งที่เราจะบอก นี่คือต้นทุนจริงที่ต้องยอมรับ

ข้อ 4 สำคัญกว่าสามข้อแรกรวมกัน เพราะสามข้อแรกคือ "ได้น้อยลง" แต่ข้อ 4 คือ "ติดลบ" และมันเกิดกับคนที่ตัดสินใจโดยดูแค่ว่าค่างวดเท่าไหร่ โดยไม่ได้ดูว่ารายได้ตัวเองมั่นคงแค่ไหน

วิธีทดสอบที่คนในกระทู้แนะนำกันบ่อย และเราคิดว่าใช้ได้จริง คือซ้อมผ่อน — โอนเงินเท่าค่างวดจริงเข้าบัญชีแยกทุกเดือนติดต่อกัน 6 เดือน ถ้าทำได้โดยชีวิตไม่ลำบาก แปลว่าพร้อม ถ้าทำไม่ได้ ก็ได้คำตอบแล้วโดยไม่ต้องเสี่ยงอะไรเลย

สรุป

ความเชื่อที่ว่า "ซื้อคอนโดแล้วหมดสิทธิ์ซื้อบ้าน" ผิดในส่วนที่สำคัญที่สุด คุณไม่ได้หมดสิทธิ์ คุณแค่มีเพดานที่เหลือน้อยลง และในช่วงเวลานี้ เกณฑ์ LTV กับมาตรการค่าโอนก็ไม่ได้ลงโทษคนที่มีที่อยู่อาศัยอยู่แล้วอย่างที่กลัวกัน

แต่ความเชื่อนี้ถูกในแง่ที่ว่า ทุกบาทที่คุณผูกไว้กับค่างวด คือบาทที่ใช้กับอย่างอื่นไม่ได้ คนที่ควรระวังจริงๆ ไม่ใช่คนที่ "เคยซื้อคอนโด" แต่เป็นคนที่ผ่อนหลายอย่างพร้อมกันจนไม่เหลือช่องว่าง

ถ้าจะจำอะไรกลับไปอย่างเดียวจากบทความนี้ ให้จำว่า — คำถามที่ควรถามตัวเองไม่ใช่ "ซื้อคอนโดแล้วจะเสียสิทธิ์ไหม" แต่คือ "ค่างวดนี้ ฉันจ่ายไหวในเดือนที่ไม่มี OT หรือเปล่า" คำตอบของคำถามนั้นสำคัญกว่าเกณฑ์ทุกข้อในบทความนี้รวมกัน

ถ้าอ่านแล้วยังไม่แน่ใจ

อยากรู้ว่าตัวเองกู้ได้เท่าไหร่จริงๆ?

ส่งข้อมูลคร่าวๆ มา ทีมงานเช็คโอกาสกู้ผ่านกับธนาคารให้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย และไม่ต้องตัดสินใจซื้ออะไรทั้งนั้น

เช็คโอกาสกู้ผ่านให้ฟรี → ถามทีมงานทางไลน์